Chcę kupić mieszkanie w bloku. Obecni właściciele posiadają akt notarialny, ale mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Czy oznacza to, że kupię „SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU”? I czy przy kupnie od razu zostanie założona księga wieczysta? Nie wiem czy dobrze rozumiem, ale bez księgi wieczystej nie jestem osobą mającą pełne prawa do mieszkania, typu …Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczący nieruchomości. Może się jednak zdarzyć tak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma księgi wieczystej. Jakie mogą być tego przyczyny? Co zrobić w takiej sytuacji? Czy kupno takiej nieruchomości jest ryzykowne? Odpowiedzi na te i inne wątpliwości znajdziesz w poniższym artykule. Co to jest księga wieczysta? Tematykę ksiąg wieczystych poruszałem już w kilku artykułach na blogu. Odpowiadałem na pytanie co to jest księga wieczysta. Wyjaśniałem także zasady ksiąg wieczystych. Oraz opisywałem po kolei jak czytać poszczególne działy ksiąg wieczystych. Jak czytać księgę wieczystą? – Dział I Jak czytać księgę wieczystą? – Dział II Jak czytać księgę wieczystą? – Dział III Jak czytać księgę wieczystą? – Dział IV Dlatego zachęcam Cię do lektury tych artykułów, jeśli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat Wracając jednak do tematu księga wieczysta to publiczny rejestr, przedstawiający stan prawny danej nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały wieczystoksięgowe Sądów Rejonowych. Można powiedzieć, że to trochę taki dowód osobisty nieruchomości. Zawiera wszystkie podstawowe informacje, które pozwolą nam zidentyfikować nieruchomość oraz jej właścicieli. W księdze wieczystej znajdziemy: adres nieruchomości jej powierzchnię (zarówno nieruchomości gruntowej, jak i znajdujących się na niej budynków) dane właściciela lub właścicieli prawa, które mogą przysługiwać innym osobom niż właściciel lub właściciele informacje, czy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym albo służebnościami lub innymi prawami, jak np. prawem pierwokupu czy umową dożywocia Głównym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Dlatego księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynków oraz lokali (zarówno mieszkalnych, jak i niemieszanych). Mogą być też prowadzone w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sprawdzając księgę wieczystą wiem po prostu, czego mogę się spodziewać. Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Obecnie wszystkie księgi są zakładane i prowadzone w systemie informatycznym. Wystarczy wejść na stronę prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i wpisać numer księgi wieczystej, aby móc przeglądać jej treść. Dlaczego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi wieczystej? Najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to trochę relikt komunizmu. Od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach. Ciągle jednak wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania spółdzielcze-własnościowe. O różnicach pomiędzy prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu pisałem już tutaj. A jeśli chcesz się dowiedzieć, jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność to zachęcam do zapoznania się z tym artykułem. Wracają do tematu, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej. Formalnie nie ma jednak przeszkód, żeby pomimo braku księgi wieczystej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było przedmiotem obrotu. Potrzebne będzie aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdzi kto jest właścicielem. O tym i o innych dokumentach, potrzebnych do zakupu mieszkania możesz przeczytać tutaj. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej – możliwe ryzyka Jest jednak jedno ale. Tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Oczywiście, nie jest problemem, żeby taką księgę założyć. Zdarzają się jednak przypadki, kiedy nie będzie to możliwe. Mam na myśli sytuacje, gdy grunt pod blokiem posiada nieuregulowany status prawny. Warto w tym miejscu zacytować uchwałę Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/12): „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Wyjaśniając – ekspektatywa jest to roszczenie ustanowienia własnościowego prawa do mieszkania. Także warto być ostrożnym w takiej sytuacji, gdyż może się okazać, że dane mieszkanie może być kupione tylko za gotówkę. Dodatkowo, w przypadku gdy nie ma księgi wieczystej nie chroni nas zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. To zasada, o której pisałem tutaj. Polega ona na tym, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą nieuprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Czyli przykładowo, jeśli kupiłem nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako jej właściciel, to staję się nowym właścicielem nawet wtedy, gdy sprzedający w rzeczywistości nim nie był. Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę
Czyli w większości przypadków – spłata kredytu hipotecznego. Niekiedy do wygaśnięcia wierzytelności dochodzi również np. na skutek zwolnienia z długu. Warto jednak mieć świadomość, że aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, trzeba złożyć stosowny wniosek. Wykreślenie nie następuje bowiem automatycznie poNadal na rynku można się spotkać z ofertami zakupu lokalu mieszkalnego, dla którego nie została założona księga wieczysta. Na co należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie takiego mieszkania? Księga wieczysta nieruchomości Księgi wieczyste uregulowane zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 1 ust. 1 w/w ustawy księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z księgi wieczystej nieruchomości można uzyskać wiele ważnych informacji na temat nieruchomości, a mianowicie czy lokal był zadłużony, a także czy zadłużenie zostało spłacone. W dziale I undefined O księgi wieczystej znajdziemy informacje co do nieruchomości, jej położenia, wielkości i uzyskamy dane identyfikujące daną nieruchomość tj. numer i obręb ewidencyjny działki gruntu. W dziale I - Sp znajdziemy informacje co do udziału w nieruchomości wspundefinedlnej, czy nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste oraz czy posiada jakieś uprawnienia np. służebności gruntowe. W dziale II undefined znajdziemy zaś informacje co do właściciela takiej nieruchomości, a jeśli została oddana w użytkowanie wieczyste wundefinedwczas w dziale II znajdą się także informacje co do użytkownika wieczystego. W dziale III księgi wieczystej znajdziemy informacje co do ograniczonych praw rzeczowych tj. służebności na rzecz gestorundefinedw mediundefinedw, a w dziale IV undefined informacje w zakresie hipoteki. Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu. Jawność ksiąg wieczystych, domniemanie i rękojmia wiary Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę. Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że: prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje. Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Mieszkanie bez księgi wieczystej Wiele osundefinedb interesuje się zakupem mieszkania, w tym takiego z rynku wtundefinedrnego, gdzie występują takie z rundefinedżnym tytułem prawnym. Zdarzyć się może, że trafiamy na mieszkanie, co do ktundefinedrego nie przysługuje prawo własności, lecz spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednocześnie dla takiej nieruchomości księga wieczysta nie była dotychczas założona. Czy jest to zgodne z przepisami prawa? Owszmem. Ale czy to jest bezpieczne dla kupującego? Nie do końca. Lokale spundefinedłdzielcze to te, ktundefinedre bardzo często nie mają księgi wieczystej. Dzieje się tak, gdy właścicielem lokalu mieszalnego jest spundefinedłdzielnia mieszkaniowa, a danej osobie przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawodawca wprowadził możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby umożliwić wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu. Jednakze założenie księgi wieczystej dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest dobrowolne. Doskonale widać to na rynku nieruchomości, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej spotykanym (i najbezpieczniejszym dla bankundefinedw) pozostaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takiej nieruchomości. I tu pierwsze cenna wskazundefinedwka. Mając na uwadze powyższe należy domniemywać, że skoro dla mieszkania nie została założona księga wieczysta, to na 99% nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Doświadczenie zna takie sytuacje, że w wyniku błędu systemu lub ludzkiego bank nie zabezpieczył zobowiązania hipoteką, ale są to bardzo rzadkie przypadki. Dokumenty, ktundefinedre trzeba sprawdzić przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej Czy można zatem kupić mieszkanie bez założonej księgi wieczystej w sposundefinedb bezpieczny? Tak, ale pod warunkiem zachowania daleko idącej ostrożności. Nabywca zainteresowany takim mieszkaniem powinien bezwzględnie sprawdzić podstawę prawa do lokalu obecnego właściciela, czyli sprzedającego i sprawdzić następujące dokumenty: akt notarialny będący podstawą takie prawa, np. umowa sprzedaży, prawomocne postanowienie sądowe potwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia; darowizna w formie aktu notarialnego; zaświadczenie ze spundefinedłdzielni mieszkaniowej potwierdzające, że sprzedawcy przysługuje prawo spundefinedłdzielcze własnościowe do konkretnego lokalu mieszkalnego; zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, jeśli takowe miało miejsce; decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego. Sytuacja "finansowa" mieszkania bez księgi wieczystej Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takie transakcji powinien zażądać od sprzedawcy rundefinedwnież dokumenty pokazujace sytuację finansową takiego lokalu mieszkalnego, a w szczegundefinedlności: zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spundefinedłdzielni mieszkaniowej, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi, zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS. Każdy nabywca musi mieć świadomość, że może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w ktundefinedrej to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej. Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wundefinedwczas po założeniu księgi wieczystej dla takiego lokalu i uzyskaniu prawomocnych wpisundefinedw w poszczegundefinedlnych działach takiej księgi wieczystej. W tym miejscu znajdziesz wzory rundefinedżnych umundefinedw przedstwstępnych zakupu nieruchomości wraz z ich omundefinedwieniem. Dodatkowe zaświadczenie jako zabezpieczenie kupującego mieszkanie bez księgi wieczystej Nabywca może takze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, ktundefinedre posłuży do założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego. W takim zaświadczeniu powinna znaleźć się informacja o: właścicielu lokalu mieszkalnego, danych adresowych lokalu mieszkalnego, nieruchomości, na ktundefinedrej znajduje się dany lokal mieszkalny tj. działkę gruntu wraz ze wskazaniem numeru i obrębu ewidencyjnego, planie lokalu mieszkalnego, ktundefinedry obejmować musi metraż, ilość pokoi, kuchni, łazience informacja o miejscu postojowym itd., albowiem wszystkie te informacje są niezbędne do założenia księgi wieczystej tym, że dla lokalu mieszkalnego nie była dotychczas zakładana księga wieczysta, że brak jest przeciwwskazań do jej założenia, niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Należy pamiętać rundefinedwnież o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku przeznaczeniem takie zaświadczenia jest założenie księgi wieczystej. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez co najmniej dwundefinedch członkundefinedw zarządu spundefinedłdzielni mieszkaniowej z wyjątkiem sytuacji, gdzie reprezentantem takiej spundefinedłdzielni jest tylko jedna osoba. Ryzyko istniejące przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej Nasuwa się zatem pytanie, czy istnieje ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej? Odpowiedź należy postawić twierdzącą. Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem dotyczącym najważniejszego z praw - własności, a także nie posiadać prawa do lokalu. Osoba sprzedająca może nie być w rzeczywistości właścicielem takiego lokalu lub nie być uprawnionym do spundefinedłdzielczego prawa do lokalu. Jednakże zażądanie dokumentundefinedw, o ktundefinedrych mowa powyżej, oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania zdecydowanie zmniejsza ryzyko takiej transakcji. Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
Jak kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez Księgi Wieczystej. Sytuacja, w której lokal należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej nie posiada założonej Księgi Wieczystej, zdarza się sporadycznie. Zakup takiej nieruchomości jest możliwy, jednak warto wiedzieć, na co należy uważać.
Sytuacja, w której lokal należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej nie posiada założonej Księgi Wieczystej, zdarza się sporadycznie. Zakup takiej nieruchomości jest możliwy, jednak warto wiedzieć, na co należy uważać. W tym wpisie dowiesz się: Jakie ryzyko ponosisz nabywając lokal bez założonej Księgi WieczystejJakie informacje powinno zawierać zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowejJakie ponosisz ryzyko kupując lokal bez Księgi WieczystejW jaki sposób może być obciążony lokalJak sprawdzić, czy lokal jest wolny od długówCzy można założyć Księgę Wieczystą dla lokalu, nie należącym do Spółdzielni MieszkaniowejKiedy najlepiej złożyć wniosek do sądu o założenie odrębnej Księgi Wieczystej lokaluJak wykorzystać fakt, iż dla lokalu nie jest prowadzona Księga Wieczysta Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokalu bez Księgi Wieczystej Jeśli zdecydujecie się na zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona Księga Wieczysta, skalkulujcie ryzyko, gdyż: nie jesteście chronieni prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystychstan prawny nieruchomości jest trudniejszy do weryfikacjimusicie dysponować kompletem dokumentów nieruchomości umożliwiającym wam założenie księgi wieczystej dla lokalu Ponadto ponosicie dodatkowe koszty związane z założeniem Księgi Wieczystej; doradzam złożenie wniosków do sądu z chwilą zawarcia umowy przenoszącej nieruchomość na waszą rzecz. Zakup lokalu bez Księgi Wieczystej wiąże się z koniecznością wnikliwej analizy szeregu dodatkowych dokumentów, które przybliżą wam zarówno historię, jak i aktualny stan prawny nieruchomości. Szczególnie istotna jest analiza oraz interpretacja dokumentów pod względem ewentualnych obciążeń nieruchomości. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej Jest to jeden z podstawowych dokumentów. Składając wniosek o Kredyt Hipoteczny, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a także ostatecznej, zaświadczenie powinno być aktualne, tj. nie starsze, niż 30 dni. Zaświadczenie to wydawane jest przez daną spółdzielnię i podpisane przez osoby umocowane do reprezentowania spółdzielni zgodnie z zapisami w dziale II KRS prowadzonym dla spółdzielni, lub osoby dysponujące notarialnie sporządzonym pełnomocnictwem. Zaświadczenie powinno zawierać informacje o: lokalu (adres administracyjny, powierzchnia)gruncie, na którym zlokalizowany jest budynek (nr działki, nr Księgi Wieczystej gruntu)aktualnym właścicielu przedmiotowego mieszkaniadokumencie, na podstawie którego właściciel wszedł w prawo do lokalubraku Księgi Wieczystej prowadzonej dla lokalubraku przeszkód do założenia Księgi Wieczystejbraku obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich (do zaakceptowania będzie również zapis mówiący o tym, że spółdzielnia nie posiada informacji o takowych obciążeniach)wniesieniu / rozliczeniu w całości wkładu budowlanegoniezaleganiu z opłatami wobec spółdzielni (poza opłatami za CO i wodę, które rozliczane są w cyklu rocznym na podstawie płacowych zaliczek i faktycznego zużycia)spółdzielni mieszkaniowej w kontekście braku prowadzonych wobec niej postępowań sądowych, komorniczych bądź egzekucyjnychcelu wydania zaświadczenia (sprzedaży oraz założenia Księgi Wieczystej dla lokalu) W związku z faktem, iż żaden przepis ustawy prawa spółdzielczego, ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie przewiduje sankcji za odmowę wydania zaświadczenia, możecie napotkać na spore trudności w uzyskaniu dokumentu zawierającego wszystkie powyższe informacje. Czy lokal jest wolny od długów? Zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej jest istotne, jednak nie zawsze w pełni wyjaśnia wszystkie interesujące was aspekty. O ile zaległości czynszowe i wkład budowlany są bez przeszkód uwzględniane przez Spółdzielnię Mieszkaniową w oświadczeniu, o tyle z innymi zaległościami ciążącymi na lokalu lub na Sprzedającym możecie mieć problem i usłyszycie często, że spółdzielnia nie posiada odpowiednich druków do potwierdzenia interesujących was informacji. Oto punkty, na które was uczulam i doradzam, jak zminimalizować związane z nimi ryzyko: Czynsz – Informacje o zaległościach czynszowych powinny być bez problemów ujęte w zaświadczeniu od Spółdzielni Mieszkaniowej. Jest to informacja wiarygodna, dodatkowo przyjęta przez spółdzielnie praktyka wydawania zaświadczenia w celu sprzedaży lokalu niejako wymusza na sprzedającym uregulowanie wszelkich zaległości przed uzyskaniem owego dokumentu Wkład budowlany – powinien być wniesiony lub rozliczony w całości. W przeciwnym wypadku, jeśli nie zostanie on spłacony przez Sprzedającego przed podpisaniem umowy sprzedaży, obowiązek jego spłaty będzie leżał po waszej stronie. Rozliczenie wkładu budowlanego powinno być potwierdzone przez Spółdzielnię Mieszkaniową równie łatwo, jak rozliczenia czynszowe. Kredyt normatywny – jest to kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a spłacany przez lokatorów. Lokal obciążony kredytem normatywnym można sprzedać/kupić bez konieczności wcześniejszej spłaty zadłużenia. W takiej sytuacji to nabywca będzie kontynuować spłatę kredytu. Jeżeli dział IV Księgi Wieczystej gruntu jest jednak wolny od wpisów hipoteki, a na zaświadczeniu ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydanym w celu sprzedaży lokalu nie ma żadnej informacji o zaciągniętym kredycie, możecie być spokojni. Postępowania sądowe/komornicze – te prowadzone przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej mogą drastycznie pogorszyć warunki życia mieszkańców. W przypadku zajęcia rachunków spółdzielni przez komornika, wpłaty lokatorów za media nie będą trafiać do dostawców. Konieczność spłaty długu Spółdzielni Mieszkaniowej może stać się dodatkowym obciążeniem wszystkich lokatorów. Problemy finansowe spółdzielni mogą również prowadzić do wysprzedaży całego wspólnego majątku, który nie przynależy do konkretnych lokali (np. pomieszczenia gospodarcze, garaże i inne obiekty należące do spółdzielni). Dodatkowo w trakcie postępowania sądowego/komorniczego możecie napotkać na problem w przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Aby zniwelować to ryzyko, warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej poszukać informacji o Spółdzielni Mieszkaniowej w Internecie lub, co bardzo wskazane, porozmawiać z innymi jej członkami mieszkającymi na tym samym osiedlu. Istotna jest również weryfikacja pełnego odpisu Księgi Wieczystej gruntu pod względem wpisów w dziale III oraz IV, które mogą naprowadzić was na ewentualne spory spółdzielni z osobami trzecimi. Zaległości Zbywcy wobec ZUS i US – tu weryfikacja jest o wiele łatwiejsza. Aby wyeliminować ryzyko obciążenia lokalu z tytułu zaległości Sprzedającego wobec US i ZUSu, warto uzyskać aktualne zaświadczenia z urzędów potwierdzające brak zaległości Zbywcy względem tych instytucji. Co jeszcze pomoże bezpiecznie kupić mieszkanie bez Księgi Wieczystej? Proponuję też, abyście uzyskali ze Spółdzielni Mieszkaniowej informację, czy istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu. Taka możliwość powinna istnieć, a do przekształcenia namawiam was od razu po wejściu w posiadanie prawa do lokalu. Postarajcie się uzyskać od Zbywcy dokument, na podstawie którego dysponuje on spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W przypadku umowy darowizny należy sprawdzić zapisy dot. ewentualnych służebności osobistych oraz prawa dożywocia. Jeśli takie zapisy istnieją, należy poprosić o dokument potwierdzający ich zniesienie lub wygaśnięcie. Dodatkowo w przypadku umowy darowizny lub decyzji o spadku poproście Zbywcę o zaświadczenie z US potwierdzające zgłoszenie darowizny / spadku do US. Uwaga! Bezwzględnie zweryfikujcie Księgę Wieczystą gruntu, na której usytuowany jest budynek z przedmiotowym lokalem. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego Sygn. akt III CZP 104/12 w przypadku gruntu, który nie stanowi własności albo użytkowania wieczystego spółdzielni, niedopuszczalne jest założenie Księgi Wieczystej dla lokalu tam się znajdującego. Mając powyższy komplet dokumentów i informacji nie powinniście mieć problemu z założeniem Księgi Wieczystej dla lokalu. Kredyt hipoteczny na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez Księgi Wieczystej Brak Księgi Wieczystej (KW) nie stanowi dla banku problemu w ocenie nieruchomości na zabezpieczenie kredytu, co więcej nie jest również przeszkodą w podpisaniu umowy kredytowej. Konieczność założenia KW, a ściślej rzecz ujmując złożenie wniosku do sądu o założenie KW dla lokalu, stanowić będzie dopiero warunek do wypłaty kredytu. Zanim jednak otrzymacie umowę kredytową z banku, najpierw musicie złożyć wniosek o kredyt hipoteczny wraz z kompletem dokumentów. Dlatego też powinniście zadbać, aby dokumentacja kredytowa została uzupełniona dodatkowo o zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej obejmujące swym zakresem możliwie jak najwięcej wyżej wyszczególnionych informacji dotyczących przedmiotowego lokalu. Jak założyć Księgę Wieczystą dla Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu Wniosek o założenie Księgi Wieczystej (KW) możecie złożyć w akcie notarialnym umowy właściwej za pośrednictwem notariusza. Taka forma jest preferowana przez większość banków kredytujących zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zdecydowanie odradzam podpisywanie umowy właściwej w sytuacji, w której zostały złożone wnioski do sądu o założenie KW przed podpisaniem umowy. Z uwagi, iż wpisy w księdze wieczystej rozpatrywane są przez sąd wniosek po wniosku w kolejności ich złożenia, kluczowe jest złożenie kompletnego, poprawnie wypełnionego wniosku o ujawnienie was w dziale II tuż za wnioskiem o założenie KW dla przedmiotowego lokalu. Tym sposobem unikniecie rozpatrzenia przez sąd innych wniosków złożonych przez poprzedniego właściciela nieruchomości, które mogłyby zmienić jej stan prawny. Ponadto, jeśli transakcja jest kredytowana przez bank, unikniecie problemów z wypłatą kredytu, jeżeli wnioski o założenie KW dla lokalu, ujawnienie was w dziale II oraz wpis hipoteki w dziale IV zostaną zawarte w akcie notarialnym. Uwaga: często spotykam się z sytuacją, w której sądy wieczysto-księgowe do wniosku o założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagają dodatkowego dokumentu ze spółdzielni mieszkaniowej w postaci przydziału lokatorskiego dla pierwszego lokatora przedmiotowego lokalu. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co jeszcze warto wiedzieć Brak Księgi Wieczystej dla Lokalu możecie wykorzystać w negocjacjach cenowych (dodatkowe koszty + większe ryzyko = niższa cena transakcyjna). Z uwagi na rodzaj nabywanego prawa lub brak Księgi Wieczystej dla lokalu, należy liczyć się w niektórych bankach z wyższym oprocentowaniem kredytu lub odmową jego przyznania. Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu. 2018-03-29 06:00. Zakup nieruchomości od syndyka to obok licytacji komorniczych kolejny sposób na znalezienie atrakcyjnego cenowo mieszkania. Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak Chciałabym kupić od pana A mieszkanie, które kilka miesięcy wcześniej nabył od dewelopera. Powstrzymuje mnie jednak brak księgi wieczystej kupowanej nieruchomości, ale pan A złożył wniosek o jej założenie. Czy mogę już teraz kupić to mieszkanie? Czy brak księgi wieczystej oznacza, że pan A wciąż będzie właścicielem mieszkania? Jak ustrzec się np. przed długami na tym mieszkaniu, skoro brak jest księgi wieczystej? Jak się zabezpieczyć, co sprawdzić? W akcie notarialnym pana A powinna być wskazana księga wieczysta nieruchomości dewelopera. Dzięki temu sprawdzi Pani w Internecie (na stronie MSWiA) zapisy w tej księdze, istniejące zobowiązania, obciążenia na kupowanej nieruchomości. W tej księdze powinna być także adnotacja o tym, że jej część została odłączona do nowej księgi wieczystej, chyba że mieszkanie ma księgę tylko dla siebie (wtedy takiej adnotacji nie będzie). Proponuję zapoznać się z umową pana A, ewentualnie z jego wnioskiem o założenie księgi wieczystej i wpisy do niej. To pozwoli na ustalenie, czy w wyniku sprzedaży pan A nie przejął jakichś zobowiązań dewelopera obciążających całą nieruchomość. W umowie może być od razu zawarty wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis pana A do niej jako właściciela. Z wniosku będzie wynikać, czy pan A nie chce obciążyć nieruchomości jakimiś długami lub wpisami prawa (hipoteki) na rzecz osób trzecich. To, że dla kupowanej nieruchomości brak jest księgi wieczystej, nie oznacza, że pan A nie jest jej właścicielem lub że jej właścicielem jest dalej deweloper. W umowie należałoby zawrzeć oświadczenia pana A o tym, że brak jest księgi wieczystej kupowanej nieruchomości, ale jest złożony wniosek (numer sprawy, data złożenia) o jej założenie, i wpis pana A jako właściciela, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, nie ciąża na niej żadne wpisy i obciążenia, nie ma przeszkód w swobodnym dysponowaniu nieruchomością przez niego, nie jest ona przedmiotem zastawu itp. Najlepszym wyjściem byłoby jednak zawarcie umowy przedwstępnej ze wskazaniem ceny sprzedaży oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie powinna ona zawierać warunek, że najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej pan A przedstawi wypis z założonej księgi wieczystej, której na razie brak. Może Pani dać zadatek, a jednocześnie pan A podda się dobrowolnie egzekucji co do obowiązku zwrotu Pani kwoty dwukrotnego zadatku (koniecznie musi to być wpisane liczba i słownie), gdyby nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej lub też nie uzyskał wypisu z księgi wieczystej nieruchomości. Pani ma prawo żądania zawarcia umowy lub żądania zwrotu podwójnego zadatku bez procesu sądowego (trzeba tylko złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu). W ten sposób ma Pani zagwarantowany zakup nieruchomości za określoną cenę i w określonym terminie oraz zabezpieczenie na wypadek wolty pana A. Jak będzie miał wypis z księgi wieczystej kupowanej nieruchomości, to musi on być czysty, co gwarantuje Pani zakup nieruchomości wolnej od obciążeń. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Bank oczekuje od przyszłego kredytobiorcy w zasadzie tylko trzech związanych z nią dokumentów: umowy przedwstępnej zakupu, podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego (chodzi tu o akt notarialny zawarty między zbywcą nieruchomości a jej poprzednim właścicielem) oraz odpisu z księgi wieczystej. Zakup mieszkania na rynku wtórnymjak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej
